ESG不動産投資
書籍内容
収益不動産は、ESG評価で選ぶ時代！
Environment（環境）、Social（社会）、Governance（統治）の観点から評価する
「ＥＳＧ不動産投資」。
収益性、融資、資産価値などでメリットのあるESG不動産投資について解説した初の書籍！
長期的に資産価値を保つために、不動産にもESGによる評価が導入され出しています。
すでに株式投資においては、ＰＬ（損益計算書）やＢＳ(貸借対照表)といった
財務情報だけでなく、企業経営におけるサステナビリティ（持続可能性）に着目する機運が
高まり、気候変動などを踏まえた長期的なリスクマネジメントや新たな収益機会創出への
チャレンジを評価するためＥ（環境）・Ｓ(社会)・Ｇ(統治)に着目した
「ＥＳＧ投資」が当たり前となっています。
Ｅ(環境)では、二酸化炭素の排出量や廃棄物をどう削減するか、
大気や水の汚染対策をどうするか、原材料やエネルギーなど資源の利用方法、生物多様性への配慮などが
あげられます。
Ｓ（社会）はかなり広い概念であり、地域コミュニティからグローバルまで
さまざまなテーマがあります。
最近では、コロナ感染症対策や「人的資本経営」などが当てはまります。
Ｇ（統治）は、直接的には企業経営におけるコンプライアンス（法令遵守）や
情報公開のことです。「ＥＳＧ不動産投資」とは、こうした「ＥＳＧ投資」の考え方を
不動産投資の分野に適用したものです。
不動産投資においてもこれまでは、インカムゲインやキャピタルゲインというリターンを
いかに最大化するかが重要視されてきました。
しかし、近年は20年後、30年後も安定して収益を上げ、市場価値が維持される物件を
どのように選べばよいのかについて考えたときに、
Ｅ（環境）・Ｓ(社会)・Ｇ(統治)の視点が重要になると考えられているのです。
こうした動きはすでに金融機関で、融資の際の重要な評価ポイントの一つになりつつあります。
不動産投資におけるＥ（環境）では、建物の省エネ性がまず挙げられます。
省エネ性の高い建物は二酸化炭素の排出を抑えるだけでなく、居住環境、執務環境としても
優れています。
不動産投資におけるＳ（社会）では、地域コミュニティとの関わりが重要です。
例えば地域の景観への配慮や地域の伝統文化との関わりが考えられます。
不動産投資におけるＧ（統治）では、法令遵守は当然のこととして、
顧客をはじめ関係者への説明責任が問われます。
こうした取り組みを意識することで不確実性の高まるこれからの時代において、
不動産投資で長期的に安定したリターンを確保できるのです。
著者は京都を中心に、ワンルームマンションなどの投資用不動産を開発している
デベロッパーです。京都エリアではワンルームマンションの供給数トップを
長年維持しています。
京都は１０００年以上の歴史を持つ日本の古都であり歴史の宝庫です。
また、日本一厳しい景観保護のための建築規制があります。
さらに、世界全体で取り組みが進む気候変動対策の原点となったCOP３京都議定書が締結
された環境都市でもあります。
こうした京都で活動する不動産企業として、著者はいちはやくＥＳＧ不動産投資の意義と
可能性に着目してきました。具体的な物件開発にＥＳＧの視点を取り入れるとともに、
個人投資家、仲介不動産会社など関係者にＥＳＧ不動産投資の重要性を伝えています。
本書はＥＳＧ不動産投資の入門書となっており、ＥＳＧ不動産投資とは何かから始まり、
他の不動産投資に比べてどのようなメリット・デメリットがあるのかを解説しています。
ESG不動産投資の重要性と可能性について理解を深め、長期的に安定した資産形成を
実現したい人は必読の一冊です。
目次
はじめに
第１章 一過性のブームでは終わらない
グローバルに広がる「ＥＳＧ投資」のうねり
１．ＥＳＧ投資とは何か
２００６年の「責任投資原則」がきっかけ
ＥＳＧ投資とＳＤＧｓの関係
２．ＥＳＧ投資は具体的には何をするのか
ＥＳＧ投資の企業評価はガバナンス重視
ＥＳＧは手段であり目的ではない
ＥＳＧ投資への批判について
投資や企業経営とＥＳＧの両立
第２章 「サステナビリティ」を追求する新たな観点
不動産投資における「Ｅ」「Ｓ」「Ｇ」の定義
１．不動産分野におけるＥＳＧ投資のあり方
国連の「責任不動産投資戦略」が原点
不動産とＥＳＧ投資の親和性
環境負荷改善を巡る責任の堂々巡り
２．日本におけるＥＳＧ不動産投資への取り組み
不動産鑑定評価もＥＳＧを考慮する方向に
住宅ではＺＥＨ（ゼッチ）がキーワード
３．ＥＳＧ不動産投資における「Ｅ」「Ｓ」「Ｇ」の意味
不動産分野におけるＥＳＧ投資の枠組み
ＥＳＧ不動産投資におけるＥ（環境）の基準
ＥＳＧ不動産投資におけるＳ（社会）の基準
ＥＳＧ不動産投資におけるＧ（ガバナンス）の基準
第３章 金融機関の高評価、収益性の確保、環境負荷の軽減……
「ＥＳＧ」が不動産投資のメリットをさらに高める
１．ＥＳＧ投資の重要性
「かぼちゃの馬車事件」の教訓
ガバナンスの不備が招いたレオパレスの施工不良問題
相続税対策の落とし穴
限界が見え始めたタワマン投資
家賃保証（サブリース）こそトラブルの温床
高利回りの落とし穴
「１法人１物件方式」による無理な拡大
“イタチごっこ”が続いた消費税還付スキーム
メリットをふさがれた海外不動産の節税効果
２．ほかの投資と比較した不動産投資の特徴
10年、20年を見据えた中長期的な投資
個別性が高くリスクの判断が難しい
不動産貸付業というビジネス
投資金額が大きくレバレッジが前提
これからの不動産投資とＥＳＧの関係
社会の変化を先取りする
３．不動産投資は中長期的なスタンスが大前提
人口と世帯数の減少でこれから起こること
４．新築住宅の省エネ性はＺＥＨが当たり前に
２０５０年カーボンニュートラルを目指して
「旧耐震」「新耐震」と同じ流れに
５．注目すべき借り手の意識変化
ＥＳＧ／ＳＤＧｓに敏感なＺ世代
ＳＤＧｓと学校教育
より敏感な法人需要
省エネ＝お得という新常識
６．金融情勢と金融機関の変化に注意
世界的に急速な物価上昇と金利上昇
金融機関でも進むＥＳＧ／ＳＤＧｓ対応
７．ＥＳＧと将来の賃料収入の予想
目標は長期的に安定したリターン
なぜＥＳＧ不動産投資は儲かるのか？
８．ＥＳＧ不動産投資のメリット
関係者それぞれのメリット
第４章 省エネ基準を満たした建物、立地環境との親和性……
ＥＳＧ不動産投資を成功させるための条件
１．ＥＳＧの観点からどのような物件を選べばよいのか？
建物、立地環境、融資の視点
長期スパンの取り組みに有利なＲＣ
新築と中古の違い
２．建物の省エネ性について
これからはＺＥＨ基準が常識
「高断熱」「省エネ」「創エネ」が鍵
マンション向けＺＥＨも２０１８年からスタート
３．立地環境について
地域が有する価値とポテンシャル
都市のＳＤＧｓ対応
世界レベルの「住みたい街」
大学生の人口比率は全国一
学生以外にも根強い賃貸需要
京都で物件供給数が増えない理由
忘れてはならない都市の成長戦略
不動産投資のカギを握る管理運用
投資家との距離感を大切に
４．ＥＳＧに対する金融機関の姿勢
金融分野でもＥＳＧが常識に
投資用不動産へのローンで優遇金利も
５．ＥＳＧ不動産投資の具体的な物件イメージ
「日本」の美をコンセプトとして
【ケース１】歴史を感じさせる壁画 絵師とのコラボレーション
【インタビュー１】絵師 木村英輝氏 人と場との出会い、語らいと
縁から始まる壁画アート
【ケース２】現代的なエリアであえて和風を主張 朱の空間に唐紙アートを展示
【インタビュー２】 「雲母唐長」唐紙師 トトアキヒコ 氏
日本の四季の美と、安らぎの祈りを、唐紙に込めて
【ケース３】木目と和紙の温かみで日本ならではの柔らかい美を演出
【インタビュー３】和紙作家 堀木エリ子 氏
時を経てなお美しい、人の手が継いできた本物の気品を
第５章 投資家の利益を担保し社会貢献を実現する
ＥＳＧ不動産投資が「当たり前」の時代に──
１．ＥＳＧ不動産投資のメリットとリスク
短期的にはマイナス面も
２．コストとリスクの分担について
コスト分担の問題
「グリーンリース」の考え方
「グリーンリース料」の特約例
３．「ＥＳＧ不動産投資」と「インパクト投資」
自己実現としての投資
インパクト不動産投資とは
おわりに
