金融商品として考える不動産投資

中山田明[著]

2023.02.22

1650円(税込)

幻冬舎

単行本

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書籍内容

AIによる価格分析で
安全な金融商品としての
不動産投資を実現する!

長期的な資産形成を実現する
インフレ時代の新しい不動産投資戦略


投資を始める目的は人それぞれ違い、 株式や投資信託、 債券、 外貨預金、 FXなど
投資対象となる金融商品にもさまざまなものがあります。 
さらに、 30年近く続いてきた世界的な金利低下のトレンドが底打ちし、 インフレ時代に突入しました。 
このような状況のなかで、 どのような資産運用が自分に適しているのかを見定めるのは
簡単なことではありません。 

本書の著者は「不動産×ファイナンス×AI」を駆使した独自の不動産投資サービスを展開しており、
長期的な資産運用を検討している人にとって最適なものが不動産投資だと言います。 
その理由は不動産の賃料や価格は物価に連動して上昇する可能性が高く
インフレ時代の資産防衛に有効である、 という点です。 
一般的にインフレ時には不動産価格は上昇し、 土地、 投資用不動産、 マイホームに関わらず
価値が上がります。 預金などの金融資産は目減りする一方で、 不動産であれば大切な資産を守ることができます。 
また不動産は少ない自己資金で長期にわたり安定して賃料が得られるため
大きな資産をつくることが可能です。 
さらに、 借り入れるローンに団体信用生命保険という特別な保険が付帯していることが多く、 
生活を防衛する手段としても魅力だと著者は言います。 
このように不動産投資は〝 攻め〟 と〝 守り〟 が同時にできることから、 不動産投資が最適な資産運用だというのが著者の主張です。 
一方で、二つとして同じものがない不動産において、 その価格が適正なのか、
将来どのようなリスクがあるのかを見極めるのは容易ではありません。 
その不透明性がネックとなり、 株式や債券などの金融商品と比較したときに
二の足を踏む人が多いのも事実です。 
しかし、 この点についても著者は個別性の高さや情報の少なさをリサーチや分析で
補うことができれば、 将来一定のキャッシュフローを生み出す不動産は安全な金融商品として
考えることができると断言しています。 
そこで本書では不動産投資のメリットに加え、 著者が独自に開発した適正利回りと
賃料から不動産の理論価格を計算するスコアリングモデルについて解説しています。 
長期的に安定した資産形成を実現したい人は必読の一冊です。

目次

はじめに

第1章 中長期的視点で確実に資産を増やす不動産投資のメリット
1. これから訪れるインフレ時代の家計防衛
先行きの読めない時代へ
2022年12月の「黒田ショック」とは?
長期金利の上昇がもたらすもの
良い金利上昇と悪い金利上昇
日本は大丈夫なのか?
「 失われた30年」 の次にくるもの
2% 程度のマイルドなインフレが続く可能性が大
インフレ対策の代表が不動産
不動産価格のこれからの動き
2. そもそも不動産投資とはどういうものか?
不動産投資の基本的な仕組み
ローンを返済しながら純資産を積み上げる
3. 不動産投資のメリットとリスク
不動産投資のメリット
不動産投資の主なリスクは3つ

第2章 株や債券のように価格の透明性を高めることで
不動産投資は金融商品として考えられる
1. 金融商品と不動産の違いと共通点
金融商品とは何か?
代表的な金融商品・ サービスの概要
金融商品におけるリスクとリターン
金融商品の価格の決まり方
金利の決まり方 ( 1) 投資期間と金利
金利の決まり方 ( 2) クレジットリスクと金利
永久劣後債の価格付け
不動産を金融商品として考える
2. 金融商品としての不動産投資
不動産価格の決まり方

第3章 AIによる価格分析で透明性をもたらす
金融商品として考える不動産投資のリスクとリターン
1. リスクとリターンの関係
不動産のリスク指標が鍵
リスクを認識する重要性
2. 不動産における問題点
不動産の課題は個別性の高さと情報の透明性
3. AIによる不動産のリスクとリターンの分析
投資用区分マンションのリスクに挑む
リスク指標の開発プロセス
「 Pスコア」 を構成する各要素
Pスコアを使った不動産価格の考え方
Pスコアをどのように使うのか

第4章 物件タイプ、マンションブランド、立地… …
「 AI分析× 目利き」 で選ぶ最適物件

1.不動産の物件種別と注意点
不動産投資における物件種別
築古戸建て投資の注意点
「 1棟もの」 は修繕リスクに注意
事業的規模ならローンが借りやすいことも
ローン付けを間違えると大きなブレーキに
将来の価格上昇ポテンシャルにも注目
2. 区分マンションのなかでなぜ新築・築浅が良いのか
市場にキャッチアップしていくことが重要
立地的には東京およびその周辺一択
コンパクト型区分マンションは広さや間取りも重要
新築区分マンションに対する批判を考える
区分マンションの新築と築浅の比較
3. 個別不動産とリートの比較
リートは金融商品の一種
個別不動産のメリットはレバレッジと生命保険

第5章 適正な借入額、借入期間、金利タイプ… …
スムーズに不動産投資を始めるための融資の知識

1. 不動産投資とローンの関係
不動産投資の成功を左右するローン
ローンによるレバレッジ効果
不動産投資ローンと住宅ローンの違い
2. 不動産投資におけるローンの注意点
物件種別によって金融機関の融資姿勢に差
3. インフレ時代のローンの考え方
最大限ローンを活用する
返済期間の考え方
ローン金利のタイプについて
4. ローンとセットの団信は超お得な生命保険
ローンに特有なのが団体信用生命保険
団信が有利な保険である理由 ( 1)
団信が有利な保険である理由 ( 2)
団信が有利な保険である理由 ( 3)
団信でがんのリスクをカバーする
不動産投資は生命保険を見直すタイミング

第6章 金融商品として考える
不動産投資戦略5つの実践例
1. 実家を賃貸に出したのをきっかけに区分マンションで不動産投資をスタート
副業禁止でも一定規模の不動産賃貸はOK
4社での物件探しを通じて経験したこと
同じ物件ながら必要な自己資金は100万円に
2. 足かせとなっていた7戸の区分マンションをいったん売却、
自宅購入後に再び将来の年金目的で挑戦
セミナーで営業マンから勢いよく提案され気づいたら7戸購入
自宅購入のために全物件をいったん売却
再度、 不動産投資をスタート
3. 節税目的で1棟アパートを検討していたものの資産形成のため区分マンションに方向転換
1棟ものは利回りが高く効果が高い?
新築、中古を見比べ竣工後半年の物件を購入
4. 法人設立2期目ながら節税対策として不動産投資をスタート
不動産投資に対していい印象はなかった
金融機関との交渉には入念な準備が鍵
5. 将来に向けた資産形成と年金対策として不動産投資は40代からでも可能
購入時はフルローン、 定年退職時に一括返済

おわりに

著者:中山田明

1967年大阪府出身。 東京大学経済学部卒業後、 1991年三井物産株式会社へ入社。 1993年キダー・ ピーボディ証券株式会社にて外国債券営業部、1994年SBCウォーバーク証券株式会社にて金利派生商品部、 1996年モルガン・ スタンレー証券株式会社にて外国債券営業部に所属。 1998年ベアー・ スターンズ証券株式会社に入社し証券化グループVPとして日本初の住宅ローン証券化案件に関わる。 その後2000年より約9年間株式会社新生銀行(現SBI新生銀行)にて、 キャピタルマーケッツ部部長および住宅ローン証券化チーム責任者として5000億円以上の住宅ローン証券化案件を組成する。 2011年SBIモーゲージ株式会社( - 現ARUHI) 入社、 翌年CFOに就任。 2014年MFS創業、 代表取締役CEO就任。

ネット書店

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