改訂版 中古一棟収益物件 攻略完全バイブル

冨吉範明[著]

2022.12.21

1650円(税込)

幻冬舎

単行本

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書籍内容

ムダを省いて、純資産の最大化を目指せ!
不動産投資の「唯一解」を導く超ロジカルな方程式

利回り、金利――目先の好条件に惑わされず純資産を増やす
「買い方」「持ち方」「売り方」の正解とは――!?


本書は2018年刊行『中古一棟収益物件 攻略完全バイブル』の改訂版です。
大好評だった前著のデータを最新のものにアップデートしています。

不動産投資を成功させる正しい答えは一つ――
それは「価格が下がらない物件を適切な価格で、適切な融資で取得する」ことだと著者は言います。
当たり前のことだと思うかもしれませんが、実に多くのサラリーマン投資家は
この逆を行っています。つまり、将来価値の大きく下がる物件を高い価格でさらに不適切な
融資を得て購入しているのです。
正解を知らずに不動産投資を行えば、2018年に社会問題化したシェアハウス投資の問題のように
取り返しのつかない失敗を犯してしまうこともあります。
このように、サラリーマン投資家が、投資初心者にもかかわらずあまりにも適当に不動産投資を
スタートして失敗し苦しんでいる現状を、多くの投資家をサポートしてきた著者は歯痒く感じています。
本書は、不動産活用のエキスパートである著者が「不動産投資の利益(純資産)の増加」、
つまり「(CFの蓄積+物件売却価格)-負債-税=純資産」を最大化することを目的にした
不動産投資の方程式を解説し、純資産が増える「買い方」、運用利益を最大化する「持ち方」、
購入後5年で売り抜ける「売り方」の「正解」を導きます。
初めての投資を考える人からワンステージ上のオーナーを目指す人に向けた
「超高再現性」を持ったノウハウ本です。

目次

はじめに

第1章 安易な投資物件の購入が破綻に直結する
物件購入で不動産投資が失敗してしまう典型的な2つのパターン
不動産業者が惑わす4つの偽の目的
不動産投資のたった一つの正解を知ってから投資をスタートする
「利益=総収入-総費用」
不動産投資の目的は「純資産(利益)」の最大化
不動産投資で純資産を増やす公式
「資産形成」と「資産運用」を混同するな
常に「純資産の増加」を意識していれば、投資に失敗しない

第2章 不動産投資の唯一解を導く「方程式」が存在する
不動産投資におけるただ一つの目的とは?
自分でコントロール可能な利益を最大化せよ
不動産投資のインカムゲインとは?
不動産投資のキャピタルゲインとは?
投資家がボロ物件をつかまされる理由
マイホームの相場観で収益物件の相場を測るな
その収益物件は適正価格か?
物件情報の表面利回りは鵜呑みにしない
「総収益率」を算出してみよう
空室率のデータの精度を高くする
設定した賃料が間違っている場合
一般的な空室率は時点ベース空室率
稼働空室率とは?
収益率を判定するときに活用できる賃料ベース空室率
ランニングコスト(経費年額)の計算
費用が増大するものも計算に入れる
ガスの引き込みがない物件もある
総投資額を計算する
購入時の修繕費をどれだけ盛り込むか?
物件の「資産性」をチェックする

第3章 純資産が増える「買い方」の正解―― 割安感に騙されるな! 価格の「落ちきった」物件を見極める
価格が大きく下がる物件をつかんでしまうと利益は絶対に出ない
物件価格が下がる理由
駅近物件=収益性や資産性が高いわけではない
「これ以上値が落ちない」物件を選ぶ6つのポイント
路線価の1.2倍が土地の担保価値
融資が付きやすい資産性の高い土地とは?
東京経済圏とは、都内に通勤しやすい距離
過疎化している東京経済圏には要注意
人口が増えている理由を見極めよう
いろいろな属性の人が住む街に投資をする
都市に人口が集まると、賃貸市場はどう変わるか?
人口動態は人口の推移を見よう
融資を選ぶのに金利の多寡はあまり関係ない
融資活用の際にはレバレッジ効果が効いているのか調べよう
出口戦略を見据えた融資の3つのポイント
銀行別の融資概要
コラム 収益不動産融資の金利

第4章 「持ち方」の正解―― 家賃収益ばかり見るな! 減価償却をフル活用して運用利益を最大化
「中古アパート」を選択し、広がる需要層をキャッチする
築20年経過している物件を狙え
物件が古いほうが利回りも高い
築20年以上の物件は数が多い
特にハウスメーカーの物件は狙い目
現地調査で何をチェックすべきか?
事故物件は告知義務がある
空室を減らし、収益率を上げる方法
収益を上げてくれる管理会社の選び方のコツ
管理会社とうまく連携を取るコミュニケーション術
コラム 耐震基準とは?
第5章 「売り方」の正解―― 満室物件でも関係ない! 必ず購入後5年で売り抜ける
不動産を購入後ずっともっているのは大間違い
5年でいったん投資期間を区切ってみては?
築20年以上の物件を5年で売る理由「減価償却」と「譲渡所得税」
物件を5年超保有する理由
所有期間5年以下だと税金が倍になる
物件は見た目で価格が変わる
第6章 利回り、金利―― 目先の好条件に惑わされず「純資産」だけを追求せよ
利回り、金利……個別の条件ではなく「純資産」のみを判断基準にせよ
不動産投資は不労所得ではない
投資を決定する3つの要因

おわりに

著者:冨吉範明

株式会社ファミリーコーポレーション代表取締役。世界最大級の不動産フランチャイズグループ、センチュリー21グループで全国1位、世界7位の営業成績を上げて独立。
全国各地の収益不動産の売買・仲介をはじめ、海外不動産の売買や土地活用、開発・分譲、不動産小口化投資など、不動産に関するあらゆる事業を手掛ける。豊富な知識と実績を活かし、資産形成のためのあらゆる選択肢をクライアントに提供する、不動産活用のエキスパート。

ネット書店

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