目次

はじめに

第1章　不動産投資はローリスクなんて大間違い　物件選びを業者任せにすると不動産投資は大失敗する
「かぼちゃの馬車事件」に見る問題点
物件の適正価格を知らずに買う無謀
不動産投資の収支計画をどこまでチェックしていたか
マーケット調査や現地調査を疎かにしていないか
アベノミクス以降の超金融緩和がもたらした功罪まずは不動産投資リテラシーを高める
信頼できるプロを味方に付ける

第2章　玉石混淆の不動産投資情報
――物件を見極めるための知識を身につける
1 日本でも徐々に不動産取引の情報入手が容易に
アメリカでは基本的に取引情報はすべてオープン
日本の不動産業界にも変化の波が
2 個人投資家がぜひ理解しておきたい基本知識
不動産投資の儲けはインカムゲインとキャピタルゲインの合計
不動産投資を始めるにはこれだけの手続きが必要
ローンとレバレッジについて
3 物件種別によってのメリットと注意点
収益不動産は大きく分けて４種類
新築物件と中古物件の違い
物件概要の主な項目と内容
4 信頼できる専門家を味方に付ける
不動産投資は信頼できるパートナー選びが大事
信頼できる担当者の見分け方
担当者の保有資格も重要なポイント

第３章 購入で失敗しないための「収支計画」「マーケット調査」「物件個別調査」
1　購入トータルの収益で
インカムゲインとキャピタルゲインの合計が重要
収支計画、マーケット調査、物件個別調査の３つが鍵
2　収支計画こそ成功への道しるべ
ポイント１　利回りの意味を理解する
ポイント２　賃料や空室率の変化を想定する
ポイント３　物件種別ごとに出口戦略を想定する
ポイント４　周辺の相場を理解する
ポイント５　重要な指標を理解しておく
ポイント６　融資条件で金融機関を比較する
3　マーケット調査の上手なやり方
ポイント７　物件価格の妥当性を確認する
ポイント８　周辺環境を確認する
ポイント９　入居者のベースとなる人口動態はどうか
ポイント10　周辺の競合物件との差別化を考える
ポイント11　出口での売却価格を想定する
ポイント12　万が一の災害リスクを把握しておく

4　物件個別調査で見逃してはならない落とし穴とは？
ポイント13　必ず現地に足を運んで物件をチェックする
ポイント14　想定外の修繕コストがかからないかをチェックする
ポイント15　管理状況は適切か、トラブルはないかをチェックする
ポイント16　中古物件では入居状況をチェックする
ポイント17　遵法性の問題がないかチェックしよう
ポイント18　周辺の仲介不動産会社を訪ねてみる

第4章　購入して終わりじゃない！　安定した収益を得るための７つのポイント
1　不動産投資の本番は運用が始まってから
不動産投資は一つの事業
2　金融機関との付き合いを大切にする
どんな金融機関があるのか
金融機関との上手な付き合い方
3　管理会社との付き合いを大事にする
管理会社とは何か？
管理会社との上手な付き合い方
4　空室が生じた場合の対策
空室が生じる原因を探る
家賃の引き下げは最終手段
いろいろな空室対策を試してみる
5　保険の上手な活用
保険加人で万一の事態に備える
6　税金の知識を深める
不動産投資に関わるさまざまな税金
購入時にかかる税金
投資している間にかかる税金
売却時にかかる税金
7　キャッシュフローと不動産所得の違い
収支計画に大きな影響
それぞれの計算方法と相違点
ローンの元金分は税法上の経費にはならない
減価償却費は建物等の購入費用をどう処理するかの問題
住民税・所得税はほかの収入によって変わる
実際にはどのような影響があるのか
キャッシュフローを改善するには

第5章　将来の売却、買い増しを戦略的に行うことで、確実に資産を増やす
1　不動産投資でのリターンは売却して初めて分かる
利回りが高くても譲渡損で赤字になることも
2　売却期間を考えて売却価格を調整する
不動産会社の査定価格は3カ月程度で売れる価格
不動産の売買に価格交渉はつきもの
ローン残額との関係にも注意
3　規模拡大へ向けての戦略
買い増しと買い換え
1つめの物件選択と買い方が非常に重要
常に規模の拡大を考えた投資を
買い増しでは金融機関をまず決める
金利の状況によっては借り換えも視野に入れる
4　事例で見る資金計画と出口戦略
新築アバートを購入、売りやすい10年後に余裕をもって売却
築古の中古アバートを購入、道路付けが良く分筆して土地値での売却を想定
土地を先行取得しアバートを建築。譲渡所得の税率が下がる6年後に売却予定

おわりに