完全版 不動産投資の嘘

大村 昌慶[著]

2023.03.28

1760円(税込)

幻冬舎

単行本

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書籍内容

・高収益物件ほど融資が下りやすい
・「都心部・駅近」なら必ず儲かる
・大手の管理会社に任せれば安心

これらはすべて「嘘」!

ベストセラー『不動産投資の嘘』が発売されて6年
今なお、なくならない「嘘」の数々……
5000人以上の投資家に対して資産形成のコンサルティングを行ってきた著者が、
嘘に惑わされずに投資で成功できるポイントを解説!

アベノミクスの金融政策として2013年に導入された「量的・質的金融緩和」
(異次元緩和)によって、過剰ともいえるほど銀行の融資条件が引き下げられました。
そのなかで、収益不動産に対する融資も拡大――それにより、サラリーマンを中心に
「不動産投資ブーム」が起こりました。
これまでは資産家や地主の専売特許であった不動産投資の裾野が一気に広がって、
不動産投資での成功を夢見る多くのサラリーマン投資家が誕生したのです。
本書の初版が発売されたのは、融資額が増え続けるさなかの2016年のこと。
ブームが過熱していくなか、不動産業界に蔓延する「嘘」を暴きつつ、
正しい不動産投資の指標を記した書籍『不動産投資の嘘』はベストセラーになりました。

しかし残念なことに、今も「嘘」はなくなっていないと著者はいいます。
多くのサラリーマン投資家が騙されて辛酸をなめているというのです。
例えば「この物件は、利回りが良いからおすすめです」という嘘です。
サラリーマン投資家にとって、たしかに高利回り物件は魅力的ではありますが、
それらの物件が必ずしもおすすめできるわけではないといいます。
さらには、「法人化は“5棟10室”以上になってからにしなさい」という嘘です。
一概にはいえない部分はあるものの、事業規模以上に投資を拡大させたいのであれば、
1棟目から法人化するほうが早道だといいます。
ほかには、「大手の管理会社に任せれば安心」、「不動産投資は節税になる」
などという嘘です。
大手だからといって管理会社に丸投げしていたら空室だらけになっていたケース、
所得税還付を目的にまったく利益の出ない物件を購入しているケースもあるといいます。

 ではサラリーマンは、不動産投資業界に蔓延している「嘘」に踊らされて、
損をするしかないのか――決してそんなことはないというのが著者の主張です。

著者は、全国の投資用不動産の売買を行う会社を経営し、これまで約5000人以上の
投資家に対して、資産形成のコンサルティングを行ってきました。
なかには、業者のうまい話に騙されて失敗物件をつかまされた人も多数いますが、
そういう人にも有効な手立てを示し、確実に利益を出せるようサポートしています。
 その経験から「購入」「運営」「出口」の3つの段階において、騙されやすい
ポイントさえ押さえておけば、不動産投資の「嘘」に惑わされず、投資で成功できる
といいます。
 また、本書では不動産投資において欠かせない知識として、CCR(自己資本利益率)、
IRR(内部収益率)、FCR(真実の利回り)、K%(ローン定数)などの基本指標を
紹介しています。さらに、初版発売以来、初心者向けの説明をもっと増やしてほしいという
読者からの要望にこたえるべく、より分かりやすい解説を加えています。
不動産投資の「嘘」を見破り、長期安定収入を得るための必読書です。

目次

はじめに

序章 不動産投資は「嘘」で塗り固められている

[購入編]
第1章 融資の嘘
「高収益物件ほど融資が下りやすい」は 嘘
高収益=高利回り物件ほど融資が出やすい?
銀行が融資を出す基準を理解する
銀行にとって望ましい投資家の属性とは?
不動産業者の言うことを鵜呑みにしてはいけない
個人と法人の融資の違い
絶対にしてはいけない融資のパターン
自分に合った銀行とは?
借りる順番も大切。銀行の選び方
コネクションを活用して有利な融資条件を引き出す
融資に強い不動産業者の見分け方

第2章 物件選びの嘘
「業者の“この物件は利回りが良いのでお薦めです”」は嘘
高利回りの嘘
業者のつく「嘘」とは
いくら高利回り物件でも支出が多ければ赤字になる
利回り30%でも赤字を垂れ流す物件
不動産投資の指標
そもそもキャッシュフローとは何か
大手不動産業者だから「安心」ということはない
無責任な有名投資家がすすめる物件はどうなのか
耳触りのいいキラーワードに騙されるな
有名投資家はあくまでも投資仲間の一人
独立しやすい不動産業界
信頼できる会社には「投資のプロ」がいる

第3章 立地の嘘
「“都心・駅近”なら必ず儲かる」は嘘
不動産投資家の立地に対する誤解
プロが教えるエリア分析の方法
市場分析の最終ステップは「対象物件」のリサーチ
地方は賃料水準が低くて修繕費割合が高い
不動産は景気と相場
不動産投資は利ザヤで稼ぐビジネス
レバレッジのメリット・デメリット
エリア選定と融資の関係は?

[運営編]
第4章 賃貸経営の嘘
「大手の管理会社に任せれば安心」は嘘
賃貸経営の嘘
費用対効果が高いのは既存顧客へのサービス
テナントリテンションによる効果
その管理会社は「最適」なのか
管理会社に必要なスキル
自主管理の弊害
管理会社の選び方
管理会社との付き合い方
火災保険の有効活用
建物メンテナンスには3種類ある
リフォーム業者の選び方・発注の仕方

第5章 法人化の嘘
「“5棟10室”になってから法人化しなさい」は嘘
不動産投資における法人は“2種類”
法人になるべき真のタイミングとは?
「宅建業を目指す」のは選択肢になりうる
どんな人が特に法人にした方が良いか
法人をどうつくればいいのか
法人化が会社にバレる可能性は?
いかなる場合でも投資はすべし

第6章 税金対策の嘘
「不動産投資で節税できる」は嘘
やっても意味がない節税とは?
減価償却と簿価について考える
そもそも減価償却とは何か?
知っておきたいデッドクロス
デッドクロスを回避するためには
経営者としてアウトソーシングを活用しよう

[出口編]
第7章 出口戦略の嘘
「不動産はずっと持ち続けるもの」は嘘
不動産の利益は出口で確定する
数字で見る不動産投資の収益シミュレーション
購入時から出口を見据える
売却の際の融資付け
地方築古RC投資の実例
木造物件の出口
出口戦略における物件の耐用年数
今は売り時かどうか
漠然と買ってはいけない
日本人の投資知識は低い

第8章 海外投資の嘘
「海外不動産は儲かる」は嘘
不動産投資は玉石混交、「詐欺話」も多い
海外不動産のリスクは高い
海外投資ではレバレッジは効かない
海外投資① 「先進国不動産投資」
海外投資②「途上国不動産投資」
日本人は海外不動産投資の仕組みを理解していない
おすすめの海外金融投資
複利のパワーで老後資金をつくる
海外投資の比率

第9章 嘘を見抜いた投資家がさらに資産を築くための戦略
投資の基本は「FIRE(ファイヤー)」
FIREしてFIREを目指す
不動産投資だけにこだわらない
出口を見ない不動産投資はリスクでしかない
不動産投資の流れ~戦略から売却まで~
不動産投資家が目指すべき道
知っておきたい不動産投資の指標

おわりに

著者:大村 昌慶

1978年生まれ。CPM®(米国不動産経営管理士)、CCIM®(米国認定不動産投資顧問)、公認不動産コンサルティングマスター、宅地建物取引士、ほか保有資格多数あり。2000年より日本国内の不動産業界に身を置き、賃貸営業・賃貸管理・売買営業などを経験する。また個人投資家としても、2007年より自らの資産管理法人にて不動産投資物件を購入・運用する。その投資経験を広く知ってもらい、投資家と情報共有することを目的として、株式会社ダイムラー・コーポレーションを設立。投資不動産を中心に事業を展開し、国内・海外を問わず、不動産・資産管理・資産運用の提案や相談に応じ、信頼できる業界にするために「不動産業界を変える」ことを目標としている。

ネット書店

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