融資上限は怖くない! 税制と収益不動産をフル活用した資産形成アパートを「毎年」「現金」で買えるようになる!

穴澤 勇人[著]

2021.10.04

1650円(税込)

幻冬舎メディアコンサルティング

単行本

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書籍内容

減価償却を活用して現金資産を最大化!
不動産投資のプロが教える、「物件を買い続ける」方法

資産形成の手段として「不動産投資」を検討する人が増えていますが、
不動産投資を取り巻く環境は2~3年ほど前から大きく変わっています。
金融機関のスタンスが厳しくなり、個人投資家の間からは
「もはや買い進めることは不可能」といった悲鳴が聞こえてきています。
それでは、不動産投資で資産を築くのはもはや不可能なのかというと、
けっしてそうではありません。
現状でもなお、融資上限を気にすることなく、
物件を買い進めることのできる方法があります。
(「はじめに」より一部抜粋)

不動産投資で資産を拡大するためには、まずどの程度リスクを取り、
どれだけのリターンを得るかといった目標を設定したうえで、
どのような物件を購入するか決定することが重要です。
そして減価償却や税制を理解し、
安定したキャッシュフローで資産規模が拡大するサイクルを確立すれば、
現金資産を最大化して「現金でアパートを買い続ける」ことも可能になるのです。
著者は20代から投資に取り組むことで資産形成を行い、
資産運用会社で売買責任者として年間200棟・100億円超の取引に携わった経験を生かして、
個人投資家の資産運用をサポートする会社を創立しました。
本書では、急成長企業の社長として注目を集める著者が、
不動産投資の基礎知識から資産規模を効率よく拡大する方法、
賃貸トラブルの実例と解決策に至るまで徹底解説します。

目次

巻頭カラー 「中古1棟」再生事例集
Case1 築40年以上の旧耐震RCマンションを3000万円かけてリフォーム
想定利回り45%を実現
Case2 取得時の入居率は0% 先行募集により、リフォーム完了前に満室
Case3 屋根が大規模に損壊した物件(台風・落雷)
Case4 下水トラブルが発生した現場
Case5 孤独死が発生した現場
Case6 ごみが散乱する集積場の改善例

はじめに

序章 不動産投資に本気で取り組む人が、初めに知っておくべきこと
日本の教育では投資と税の本当に大事なことは教えてくれない
どこまで「経済的に自由」になりたいのか?
小遣い稼ぎではなく「不動産賃貸業者」として規模拡大を目指す
これまでの不動産投資に潜んでいたたくさんの落とし穴
これから区分ワンルームに訪れる悲劇とは
不動産投資では物件購入の順番を間違えるな
規模拡大が最速で進むのは「中古1棟アパート」
物件のキャッシュフロー+節税効果での所得税還付+本業からの貯金
不動産投資は時間の勝負、「楽待」「健美家」物件で十分に勝てる
最終ゴールは「毎年現金でアパートを購入できる」状態
序章のまとめ

第1章 常識にとらわれた不動産投資では、
資産規模拡大はあっという間に止まる
資産形成は山登りと一緒
始める前に「目標設定」しましたか?
区分ワンルームは節税しているふうで節税になっていない
サラリーマン属性一本足打法では融資上限になったら終わり
1法人1物件スキームによる拡大はもうできない
「融資が出るからとりあえず買った」あとに待ち受けているもの
「利回り星人」の10年後
「最終的な手残り」と「資産性」のバランスが規模拡大の肝
第1章のまとめ

第2章 不動産投資でまず必要なのは
「最低1000万円の余裕資金」と「減価償却の知識」
物件が買えない人、財を成せない人の共通点
年間いくら手元に現金を貯められるのか
手元に現金は残っているのに帳簿は赤字?
収益不動産における減価償却の基礎知識
これまで納めてきた所得税の額、把握していますか?
損益通算による「所得税の還付」の具体例
貯めた資金をキャッシュマシーンに変換する
多くのリスクはキャッシュがあれば対応可能
投資初期の基本戦略は「5年以内にまた買い増せる状態」に
第2章のまとめ

第3章 「キャッシュは王様」
減価償却を理解して現金を最大化する
新築区分ワンルーム、中古1棟木造アパート……収益不動産のタイプ別比較
節税効果の具体例と「変動と固定の両輪」
新築アパート利用時との比較
物件選びで勘違いしてほしくないこと
不動産投資におけるお金の流れ
中古1棟木造アパートにおける段階別収支とトータル収支
最終収支を読み解く
早めにリスクを取れば、その分リターンも得やすい
第3章のまとめ

第4章 金融機関と上手に付き合いながら、
年収に応じて資産規模を着実に拡大する
自分は今どこにいるのかを認識する
ロードマップ1【年収700万~1000万円編】
ロードマップ2【年収1000万~3000万円編】
ロードマップ3【年収3000万円以上編】
「毎月10万円の収入があればいい」という方へ
第4章のまとめ

第5章 融資の限界突破!!
「物件を買い続ける」効率良い方法
融資の限界突破の秘策は「共同担保の提供」
「売ってもいい、もっていてもいい」が理想の物件
毎月100万円の手残り収入ができたら、切り売りスタート
キレイな物件をもつのは資産形成が終わってから
売却時(出口戦略)が不安な方へ
第5章のまとめ

第6章 不動産投資は住む人の生活を預かる「事業」
管理をおろそかにしては資産拡大は実現できない
大家業とは「そこに住む人々の生活を預かること」
事業者としてやるべきこと、やってはいけないこと
必ず想定しなくてはいけない「リスク」とは
重大リスクについての考え方
第6章のまとめ

第7章 実例に学ぶ
賃貸トラブルとその対応
トラブルの実態を知る
管理会社に電話をかけてくる人々
保証会社から連絡があるケース
入居者から連絡があるケース
近隣から連絡があるケース
不動産所得は実は不労所得ではないかもしれない
管理会社の悲哀
結局どんな会社に管理を任せるのが一番なのか
第7章のまとめ

おわりに

著者:穴澤 勇人

1987年11月30日生まれ。神奈川県平塚市出身。宅地建物取引士。
神奈川県立平塚工科高等学校卒業後、田中貴金属工業株式会社に勤務。
会社員のかたわら、自ら株式投資・FX・不動産投資などさまざまな投資に取り組み、
個人・法人で20代から資産形成を行う。
その後、武蔵コーポレーション株式会社にて売買責任者を務め、
年間200棟・100億円超の収益用不動産(1棟アパート・マンション)の取引に従事。
2018年8月、コスモバンク株式会社を神奈川県横浜市で創業。
主に収益用不動産の売買・管理業を営み、
第2期(2019年8月1日~2020年7月31日)の売上高は約19億円、第3期売上高は約23億円。
急成長企業として注目を集める。
中長期経営目標として上場、将来的には宇宙開発・3Dプリンターによる住宅建築等、
さまざまな事業に取り組む予定を掲げている。
YouTubeチャンネル「穴澤勇人のMIQTV」を2020年12月開設、動画配信中。
不動産投資に限らず、投資全般の話題について触れ、
現代日本の教育システムではなかなか教えてくれない金融リテラシーが身につけられる
動画を配信している。

ネット書店

  • https://amzn.to/3f3Yc6Z

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